프리컨스트럭션 콘도 살 때 꼭 알아야 할 점

프리컨스트럭션 콘도는 건물이 완성되기 전에 미리 계약하는 방식이라, 처음 보면 새 집을 원하는 사람에게 꽤 매력적으로 보일 수 있다. 하지만 일반 재판매 콘도와는 전혀 다른 구조와 위험이 있기 때문에, 단순히 “새 집을 남들보다 먼저 잡는 기회” 정도로만 보면 안 된다.

온타리오 Condo Authority는 프리컨스트럭션 콘도 구매에는 별도의 위험이 있으며, 계약서와 관련 문서를 충분히 검토해야 한다고 안내한다. 프로젝트 취소 가능성, 점유 지연, 계약 문서의 우선순위, 중도 비용 구조까지 모두 확인해야 한다는 뜻이다

계약 전 꼭 봐야 하는 문서가 많다

온타리오 Condo Authority는 프리컨스트럭션 콘도 구매 시 builder가 제공하는 여러 문서를 꼼꼼히 검토해야 한다고 설명한다. 여기에는 Agreement of Purchase and Sale, Information for Buyers of Pre-Construction Condominium Homes, Condominium Home Addendum, Tarion Warranty Information Sheet, Disclosure Statement, Ontario’s Residential Condominium Buyers’ Guide 등이 포함된다

이 말은 곧, 프리컨은 일반적인 “매물 보고 오퍼 넣는 거래”보다 계약 단계 자체가 훨씬 복잡할 수 있다는 의미다. 특히 어떤 문서가 우선 적용되는지, occupancy date는 어떻게 설정되는지, builder가 프로젝트를 취소할 수 있는 조건은 무엇인지 잘 봐야 한다.

10일 cooling-off period가 있다

프리컨스트럭션 콘도 구매자는 일부 핵심 문서를 받은 뒤 10일 cooling-off period 동안 계약을 철회할 수 있다. 이 기간은 충동적으로 계약한 뒤 다시 생각해볼 수 있는 중요한 안전장치다. 따라서 서명 후 바로 안심할 것이 아니라, 이 기간 안에 문서를 천천히 다시 읽고 필요한 경우 법률 검토를 받는 것이 좋다

프로젝트가 취소될 수도 있다

많은 사람들이 프리컨 계약을 하면 그냥 일정대로 완공될 것이라고 생각하지만, 실제로는 프로젝트 취소 가능성도 있다. Condo Authority는 판매 부진, 프로젝트 파이낸싱 실패, 건축/계획 승인 지연 등으로 프로젝트가 취소될 수 있다고 설명한다

이런 이유 때문에 프리컨은 “지금 좋은 가격으로 미리 들어간다”는 기대만으로 접근하면 안 되고, 취소 조건과 디파짓 반환 구조까지 미리 이해해야 한다.

디파짓은 어떻게 보호될까?

온타리오 Condo Authority는 일반적으로 builder가 받은 디파짓과 일부 금액은 trust에 보관되어야 한다고 설명한다. 또 프로젝트가 취소되면 대부분의 경우 구매자는 디파짓과 발생 이자를 돌려받을 권리가 있다. Tarion을 통한 보호도 가능하며, Condo Authority 자료에서는 디파짓 및 일부 지급액이 최대 2만 달러까지 보호될 수 있다고 안내하고 있다

occupancy date와 delay를 반드시 이해해야 한다

프리컨 구매에서 많은 사람이 헷갈리는 부분 중 하나가 occupancy date다. Condo Authority는 계약 문서 안의 Statement of Critical Dates를 통해 firm occupancy date와 outside occupancy date 등을 확인해야 한다고 설명한다. builder가 예정일을 맞추지 못할 수 있기 때문에, 어떤 경우에 연장이 가능하고 어떤 경우에 buyer가 계약 종료를 선택할 수 있는지 보는 것이 중요하다.

interim occupancy fee도 꼭 알아야 한다

프리컨 콘도에서는 interim occupancy라는 개념도 중요하다. 이는 건물에 먼저 입주할 수는 있지만 아직 타이틀 이전이 완료되지 않은 상태를 뜻한다. 이 기간에는 일반적인 모기지 상환이 아니라 builder에게 interim occupancy fee를 내야 할 수 있다. 이 비용은 미지급 매매대금에 대한 이자, 예상 재산세, 예상 common expenses 등을 바탕으로 계산될 수 있다

이 부분을 모르고 계약하면 “입주는 했는데 아직 소유권은 없고, 예상 밖의 중간 비용이 발생하는 상황”에 당황할 수 있다

마무리

프리컨스트럭션 콘도는 새 집을 원하는 사람에게 분명 매력적인 선택지가 될 수 있다. 하지만 그만큼 계약 구조와 일정, 디파짓 보호, 점유 지연, interim occupancy fee 같은 일반 재판매 거래에는 없는 요소들이 많다.

프리컨을 고려하고 있다면 가격만 보고 결정하기보다, 문서 구조, 취소 조건, 점유 일정, 중간 비용까지 함께 이해하는 것이 훨씬 중요하다. 프리컨은 “새 콘도 계약”이 아니라, 생각보다 복잡한 장기 계약이라는 점을 먼저 기억해두는 것이 좋다.

출처

• Condo Authority Ontario – Pre-construction Condos
  https://www.condoauthorityontario.ca/before-you-buy-or-rent-a-condo/buying-a-condo/pre-construction-condos/

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