집값은 언제부터 이렇게 비싸졌을까?

“예전에는 집을 사는 게 지금처럼 어려운 일이 아니었다”는 말을 종종 듣습니다. 실제로 주요 도시들의 데이터를 살펴보면, 주택 가격이 소득 대비 급격히 비싸진 시점과 그 원인은 비교적 명확하게 드러납니다.

주택 affordability(구매 가능성)는 보통 주택 가격을 중위 가구 소득으로 나눈 비율로 측정합니다. 이 비율이 높을수록, 같은 소득으로 집을 사기 어려운 구조라는 뜻입니다.

이 기준으로 2005년, 2015년, 2025년을 비교하면 토론토·밴쿠버·몬트리올, 그리고 미국의 일부 대도시들이 가장 큰 변화를 겪었습니다.

토론토와 밴쿠버, 가장 먼저 무너진 균형

캐나다에서 주택 구매 여건이 가장 빠르게 악화된 도시는 단연 토론토와 밴쿠버입니다. 이 두 도시는 특히 2005년부터 2015년 사이 affordability가 급격히 나빠졌습니다. 가장 큰 배경은 통화 정책입니다.

2008~2009년 글로벌 금융위기 이후, Bank of Canada는 기준금리를 사실상 0%에 가깝게 유지하며 8년 이상 초저금리 기조를 이어갔습니다.

미국과 달리 캐나다는 대규모 주택 가격 붕괴를 겪지 않았고, 저금리는 실수요뿐 아니라 투자·투기 수요까지 자극했습니다. 여기에 이민과 자연 증가로 인한 인구 성장이 더해지면서, 공급이 따라가지 못하는 구조가 고착화됐습니다.

몬트리올은 왜 늦게 비싸졌을까?

몬트리올은 토론토·밴쿠버와는 다른 흐름을 보였습니다. 주택 구매 여건 악화가 본격화된 시기는 2015년 이후입니다.이는 캐나다 주택 시장의 구조적 문제가 특정 도시에서 시작해, 시간이 지나며 전국으로 확산됐다는 점을 보여줍니다.즉, 집값 문제는 일부 인기 도시만의 문제가 아니라, 공급 구조 전반의 문제로 확대됐다는 의미입니다.

미국 도시들은 왜 결과가 달랐을까?

미국에서도 달라스·샬럿 같은 빠르게 성장한 도시들은 affordability가 악화됐습니다. 하지만 여전히 상대적으로 “살 만한” 도시로 분류됩니다. 반면 휴스턴·올랜도는 인구 증가가 컸음에도 불구하고, 주택 가격 부담이 크게 악화되지 않았습니다.

차이를 만든 핵심 요인은 단순합니다.

👉 집을 얼마나 빨리 지을 수 있었느냐

조닝(zoning)과 토지 이용 규제가 느슨한 지역에서는 수요가 늘어나도 공급이 빠르게 반응하면서 가격 상승이 제한됩니다.

캘리포니아의 ‘자기 조정’ 현상

로스앤젤레스·샌디에이고·샌프란시스코는 이미 2005년부터 가장 비싼 주택 시장에 속해 있었습니다. 최근 이 도시들의 순위가 다소 내려간 이유는 정책 변화보다는 인구 증가 둔화에 가깝습니다. 너무 비싸진 주거 비용이 도시의 매력을 떨어뜨리며, 수요 자체를 억제하는 방향으로 작용한 것입니다.

가장 중요한 공통점: 공급의 속도

2005년, 2015년, 2025년을 통틀어 가장 주택이 비쌌던 도시들의 공통점은 명확합니다.

✔ 강한 조닝 규제

✔ 경직된 토지 이용 정책

✔ 느린 공급 확대 속도

인구 증가나 투기 수요는 압력을 더할 뿐, 주택 시장의 장기적 affordability를 결정하는 건 공급의 유연성입니다.

지금 캐나다는 무엇을 바꾸고 있나

현재 캐나다에서는

• 단독주택 지역의 다가구 허용

• 밀도 상향

• 개발 가능한 토지 확대

• 이민 증가 속도 조절

같은 정책들이 동시에 추진되고 있습니다. 이미 온타리오와 BC 일부 지역에서는 구매 부담이 소폭 완화되는 신호도 나타나고 있습니다.

정리하면

집값 문제는 단순히 “사람이 많아서” 생긴 문제가 아닙니다. 집을 짓지 못하게 만든 구조가 수십 년간 누적된 결과입니다. 공급이 수요를 따라갈 수 있는 환경을 만들지 않는다면,주택 affordability 문제는 반복될 수밖에 없습니다.

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