토론토 집값 3년 만에 20배 폭등? $28M만 불 리스팅의 진실과 멀티플렉스 투자 트렌드

서쪽 다운타운 Dovercourt Road에 위치한 낡은 주택 하나가 $27.5 Million (약 2750만 달러)이라는 믿기 힘든 가격에 리스팅 되었습니다. 2020년에 이 집이 팔린 가격은 고작 $1.45 Million이었는데요. 불과 3년 만에 호가가 거의 20배 가까이 뛴 것입니다.

도대체 이 낡은 집에 무슨 일이 벌어진 걸까요?

먼저 팩트부터 체크해 보겠습니다. 현재 이 집은 외관상 2020년과 달라진 게 거의 없습니다. 여전히 낡았고, 판자로 창문을 막아둔 상태(Boarded up)죠.

하지만 집주인(개발사)이 파는 것은 '현재의 낡은 집'이 아니라 '미래의 가치'입니다. 리스팅 정보에 따르면 이 매물은 "11유닛 럭셔리 턴키(Turnkey) 멀티플렉스 프로젝트"로 소개되고 있습니다.

• 2027년 봄 완공 예정

• 단독 주택을 허물고 11세대가 살 수 있는 다세대 주택으로 재개발

• 수년간의 인허가(Zoning Approval), 설계, 디자인 비용이 포함된 가격

즉, 단순한 집값이 아니라 개발 프로젝트 전체를 인수하는 비용이라는 것이죠. 개발사 대표인 Carlos Jardino는 이를 "미싱 미들(Missing Middle, 중산층을 위한 중간 형태의 주택) 프로젝트"라고 설명하며, 인허가 및 개발 준비에 들어간 시간과 비용이 반영된 가격이라고 주장합니다.

이 사례는 현재 토론토 빌더(Builder)들의 고민과 시장의 흐름을 정확히 보여줍니다.

과거에는 낡은 집을 사서 호화로운 단독주택(Custom Home)으로 재건축해 파는 것이 공식이었습니다. 하지만 금리가 오르고 럭셔리 하우스 수요가 줄어들면서, 빌더들은 '멀티플렉스(Multiplex)'로 눈을 돌리고 있습니다.

• 시장 변화: 럭셔리 단독주택 수요 감소

• 정책 변화: 토론토 시의 멀티플렉스 개발비(Development Charges) 면제 등 장려 정책

• 투자 전략: 임대 수익을 창출할 수 있는 다세대 주택으로 피봇(Pivot)

하지만 전문가들은 이번 $27.5M 리스팅에 대해 회의적입니다. Elevate Realty의 Phil Gardner는 "투자자 입장에서 턴키 방식으로 인수하기엔 숫자가 맞지 않는다"고 지적했습니다. 시장 분위기가 예전만큼 공격적이지 않기 때문입니다.

그렇다면 현실적인 멀티플렉스 투자는 어떤 모습일까요? 비교 사례로 5 Knight Street (Danforth Village) 매물을 볼 수 있습니다.

• 리스팅 가격: $2.65 Million

• 실거래가: $2.45 Million (추정)

• 프로젝트: 기존 주택 철거 후 3층짜리 6플렉스(6-plex) + 가든 스위트 건설

이 경우, 땅값(Dirt cost)을 유닛당 계산하면 약 $350,000 수준입니다. 이는 토론토 도심 인필(Infill) 개발로서는 꽤 합리적인 시장 가격으로 평가받습니다. $2,800만 불짜리 Dovercourt 매물과는 현실성 면에서 큰 차이가 있죠.

흥미로운 점은 이러한 멀티플렉스 붐이 에드먼튼(Edmonton)에서 더 활발하다는 것입니다. 에드먼튼은 2023년 말부터 특별 허가 없이도 최대 8유닛까지 지을 수 있게 규제가 풀리면서 소규모 투자자들의 진입이 늘었습니다.

반면 토론토는 여전히 계산기를 두드리기 어렵습니다.

• 높은 땅값과 건축비

• 높은 이자율

• CMHC(주택공사) 융자를 받으려 해도 감정가가 잘 나오지 않음

$27.5M 리스팅은 토론토 부동산 시장이 '고밀도 개발'로 가고 있다는 상징적인 사건입니다. 하지만 호가와 실제 가치는 다를 수 있습니다. 지금 멀티플렉스 투자를 고려하신다면, 단순한 장밋빛 전망보다는 인허가(Permit) 현황과 유닛당 원가 분석(Pro-forma)을 철저히 하셔야 합니다.

오늘의 부동산 소식이 어떤 분들에겐 도움이 됐길 바라며 포스팅 마무리하겠습니다

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